在二次房贷利率调整与LPR利率降低的背景下，市场演绎了一出颇具讽刺意味的戏剧。一批曾被视为精明的投资者，如今却陷入了聪明反被聪明误的尴尬境地。这些人正是三年前那些选择用经营贷替换按揭贷款的群体。

随着存量按揭贷款利率的调整，二套房认定标准已不再适用，多数银行将存量按揭利率调整为LPR减去30个基点。假设LPR降低20个基点，那么最终利率将降至3.35%。三年前，那些用经营贷替换按揭的投资者如今处境如何？让我们回顾一下当时中介诱导他们的一则话术：

破解经营贷囚徒困境：中小企业融资的困境与出路

（此处省略图1）

话术大致是，如果你有300万的按揭贷款，当时利率为5.4%，若换成某国有大行的经营贷，利率仅为3.85%。每月可节省约2500元，总计可节省60万本息。中介承诺帮忙准备材料，确保申请成功，并协助寻找过桥资金，收取1.5个点的手续费。许多人被眼前利益诱惑，冲动行事。三年后，他们面临的尴尬局面如下：

首先，经营贷利率固定，不随LPR调整而变动，如今反而比按揭利率高出50个基点。

其次，许多大行经营贷周期仅三年，到期需重新审核，存在巨大不确定。有的银行要求客户偿还所有本息后重新评估，客户需自行筹备过桥贷款。有的银行虽可直接续贷，但需重新评估抵押物价格。从2024年至今，许多房价跌幅达30%-50%，导致客户需自行填补贷款缺口。

第三，即使银行同意按原估值续贷，也会在利率上找回风险溢价，客户获得的贷款利率不可能比当前按揭利率低。

我曾专门撰文提醒经营贷替换按揭的风险，但许多人仍被利益诱惑，忽视了风险。如今，坚守按揭贷款的“老实人”笑到了最后，而那些曾经的“聪明人”却陷入了困境。

事实上，尴尬的不仅是这些“聪明人”，还有那些当年睁一只眼闭一只眼的银行。2024年3月，监管部门已发出通知，严禁经营贷流入房地产领域。然而，许多银行信贷员私下表示，他们更担心客户将经营贷用于经营而非购房。

通过近几年银行经营贷数据，我们发现经营贷规模激增，不良率也有所上升。一些银行在经营贷上采取了过于激进的策略，如今面临囚徒困境，双方博弈可能导致双输结局。不过，由于经营贷在贷款总额中占比不高，多数银行仍能自行消化问题。